Lavagem e Inspeção de Fachadas em Condomínios de Edifícios são as principais atividades a serem executadas por síndicos e administradoras de condomínios neste sistema. Neste artigo vamos falar um pouco sobre este assunto.
De acordo com a NBR 5674: Manutenção de Edifícios, as fachadas devem ser lavadas e inspecionadas a cada 3 anos, no mínimo.
Em imóveis novos, que ainda estão na garantia da construtora, a negligência deste serviço pelo condomínios implica na perda da garantia da fachada, de acordo com a nova NBR 17170: Edificações – Garantias.
O que é manutenção, afinal?
Antes de explicar mais detalhes sobre o serviço de Lavagem e Inspeção de Fachadas, vamos explicar o que é manutenção predial.
Segundo a norma NBR 15.575: Desempenho de Edificações, a manutenção de edificação é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar e recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes, bem como para atender às necessidades e à segurança de seus usuários.
Assim, para montar um plano de manutenção, você precisa entender que existem alguns tipos de manutenção, que se complementam em todo o processo.
Quais os tipos de manutenção?
De acordo com a NBR 5462: Confiabilidade e Mantenabilidade, há 3 tipos de manutenção:
- Manutenção Preditiva: esta se refere às inspeções periódicas que são realizadas nos sistemas e subsistemas. Ela é essencial para que todo o processo de manutenção se torne possível, diminuindo ao máximo a necessidade de manutenções preventivas e corretivas. Só com as inspeções, chamadas manutenções preditivas, se consegue atingir uma qualidade minima desejada. Essa manutenção tem custo baixo e deve ser a mais utilizada pelos condomínios.
- Manutenção Preventiva: são as manutenções planejadas para reduzir a probabilidade de falha do sistema, como por exemplo, a lavagem de 3 em 3 anos, a repintura de 4 em 4 anos (de acordo com cada fabricante da tinta), a substituição dos rejuntes e selantes a cada 4 anos, e assim por diante. Essa manutenção tem valor mediano, no entanto é possível se programar com antecedência.
- Manutenção Corretiva: são as manutenções realizadas após uma falha do sistema para que volte a funcionar, como por exemplo: a recolagem de pastilhas cerâmicas após estufarem, o reparo nas juntas e rejuntes após um vazamento, e assim por diante. Essa é a manutenção geralmente é a mais cara por não ser planejada.
E como deve ser a manutenção das fachadas?
As fachadas seguem a mesma sistemática do restante dos sistemas do edifício: faz-se as manutenções preditivas, em seguida as preventivas e, eventualmente, as corretivas.
A norma que norteia as manutenções mínimas obrigatórias nas fachadas é a NBR 5674: manutenção de edifícios, que são:
- 1 em 1 ano: Revisão dos rejuntes e juntas, recompondo onde necessário;
- 3 em 3 anos: Lavagem e Inspeção total;
Repare que há 2 tipos de manutenções exigidos pela norma, a preditiva (revisão anual e inspeção total a cada 3 anos) e a preventiva (recompor onde necessário anualmente e a lavagem de 3 em 3 anos).
Repare que não há uma programação de manutenções corretivas, oque parece óbvio, já que elas deveriam ser a excessão por serem mais onerosas. No entanto, a realidade do condomínio ainda é só descer na fachada após cair um revestimento.
Essa realidade tem mudado com o nosso GuideMap!
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A inspeção de fachadas – o Mapeamento
A inspeção de fachadas deve ser realizado de acordo com às normas e manuais que ela pertence.
As fachadas de revestimentos cerâmicos aderidos, é a NBR 13.755 – Revestimentos cerâmicos de fachadas, que é uma norma bastante completa com relação aos detalhes construtivos, tais como juntas, rejuntes, cerâmicas, peitoris e etc.
Para se inspecionar, é essencial se realizar o ensaio da percussão na fachada, ondo desce o profissional com um martelinho percutindo toda a fachada, afim de indentificar sons cavos (ocos).
Clique neste link para saber mais sobre mapeamento de fachadas.
O ensaio a percussão deve ser realizado em toda a fachada, até mesmo onde o acabamento é em pintura / textura.
O desplacamento da argamassa de reboco também pode ocorrer e é chamado “desplacamento volumétrico”, que é extremamente perigoso.
Lavagem e Inspeção de Fachadas em Condomínios de Edifícios A lavagem de fachadas é obrigatória?
A lavagem de fachadas é obrigatória e deve ser realizada no mínimo a cada 3 anos, segundo a NBR 5674.
Esse serviço é importante pois remove todas as impurezas que se depositam nas fachadas naturalmente com o tempo, como fungos, eflorescências e poluição atmosférica.
Uma fachada pintada, deve-se atentar para os manuais dos fabricantes das tintas, geralmente pede-se uma repintura a cada 2 a 4 anos, além da lavagem, a depender da agressividade da atmosfera local.
Aqui na região de Vila Velha e Vitória, a atmosfera é bastante úmida e poluída, fazendo com que surjam fungos e sujidades muito antes dos 3 anos máximo de norma. Geralmente em 2 anos já está na hora de lavar a fachada.
Os fungos devem ser combatidos com solução de água + água sanitária em partes iguais, aspergir e aguardar 6h, de acordo com NBR 13245: Tintas para construção civil – Preparação de superfícies.
No entanto, esse método tem gerado críticas pelo cloro agredir o aço das estruturas em concreto armado, podendo gerar corrosão. Por isso, tem que ser avaliado caso a caso.
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Lavagem e Inspeção de Fachadas em Condomínios de Edifícios CUIDADO: Como devo lavar o ACM?
As placas de ACM são compostas pela junção de duas chapas de alumínio com uma chapa de polietileno em seu interior. Essa composição garante um material leve, porém forte e resistente.
A norma que norteia a manutenção das fachadas de ACM é a NBR 15446 – Painéis de chapas sólidas de alumínio e painéis de material composto de alumínio utilizados em fachadas e revestimentos arquitetônicos, que orienta que as manutenções dependem da AGRESSIVIDADE da atmosfera onde o prédio está, podendo ser EXCESSIVA, ALTA ou MÉDIA/BAIXA:
- EXCESSIVA: são os prédios que estão a até 100m do mar. A lavagem deve ser de 3 em 3 meses.
- ALTA: são os prédios que estão de 100 a 1.500m do mar. A lavagem deve ser de 6 em 6 meses.
- MÉDIA/BAIXA: são os prédios a mais de 1.500m do mar. A lavagem deve ser anual.
Repare que a frequência de lavagem Lavagem e Inspeção de Fachadas em Condomínios de Edifícios aumenta significativamente neste material comparado a cerâmica e pintura. O ACM recomenda em MESES e a PINTURA em ANOS. A negligência quanto a lavagem implica em manchamentos e descascamentos precoces do material, além da corrosão do alumínio.
Diversas industrias de ACM, como a ProjetoAl, não fornecem garantia alguma sobre materiais utilizados em zona de agressividade EXCESSIVA.
Além da lavagem, é obrigatória a inspeção anual dos selantes que compõe o sistema do ACM para evitar vazamentos, como preconiza a NBR 5674.
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Lavagem e Inspeção de Fachadas em Condomínios de Edifícios Sem Inspeção e Lavagem, perde a Garantia?
A NBR 5674 define que empresas especializadas são aquelas que são exigidas competências técnicas específicas. Essas empresas possuem diversas certificações e são registradas no Conselho de Engenharia (CREA), com um profissional responsável.
Para se fazer inspeções prediais, o profissional responsável pelo relatório tem que ser um Engenheiro Civil e deve estar habilitado para realizar o serviço junto ao seu conselho de classe.
Assim, os serviços de inspeção em fachadas é obrigatório a emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), Nota Fiscal e o Relatório de Inspeção para fins de comprovação das manutenções.
É muito comum o condomínio negligenciar as manutenções previstas no Manual de Uso, Operação e Manutenção, que inclusive é Lei em Vitória! A negligência acarreta automaticamente a perda de garantia da construtora, podendo gerar prejuízos para os condôminos.
Quanto custa a lavagem de uma fachada? E a inspeção?
O valor investido numa inspeção com lavagem é calculado de acordo com à área, o estado de conservação, tipo de revestimento e dificuldades de acesso.
Para se calcular, é necessário uma visita do técnico para uma proposta!
Autor: Fabrício Pereira Depizzol – Engenheiro Civil – Patologista